확정일자를 받는다는 것은 임대차 계약서를 국가기관 또는 공인된 기관에 제출하여 해당 계약이 특정 날짜에 체결되었음을 공식적으로 확인받는 절차를 의미합니다. 확정일자는 주로 임대차 보호를 위한 중요한 장치 중 하나로, 특히 전세나 월세 계약을 맺는 세입자들에게 매우 중요한 권리 보호 수단입니다.
목차
1. 확정일자가 왜 중요한가요?
확정일자는 세입자의 권리를 법적으로 보호해 줍니다. 예를 들어, 집주인(임대인)이 해당 집을 다른 사람에게 매도하거나, 혹은 해당 집이 경매로 넘어가게 될 경우에도 세입자는 확정일자를 통해 보증금을 보호받을 수 있는 우선변제권을 가지게 됩니다. 즉, 확정일자는 단순히 계약일을 증명하는 것뿐만 아니라, 향후 문제가 발생할 때 세입자가 자신의 권리를 주장할 수 있는 법적 장치가 됩니다. 그럼, 전입신고만 하는것과 확정일자까지는 받는것은 어떤 차이가 있을까요?
2. 대항력과 우선변제권의 차이
입주를 하고 전입신고까지만 하면 법에서 얘기하는 "대항력"이 발생되고, 여기에 확정일자까지 받게되면 "우선변제권"이라는 권리까지 얻게 됩니다. 그럼, 대항력과 우선변제권의 뜻과 어떤 요건이 필요한지, 어떤 효과가 발생되는지 설명드릴께요
대항력
✅ 정의 : 집주인이 바뀌어도 임차 기간과 보증금을 반환 받을 때까지 계속해서 살 수 있는 권리
✅ 효력발생요건 ① 주택의 인도(입주) ② 주민등록전입
✅ 효과 : 보증금 전액을 소유자, 양수인, 경락인에게 대항할 수 있음
우선변제권
✅ 정의 : 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제(배당)받을 수 있는 권리
✅ 효력발생요건 ① 주택의 인도(입주) ② 주민등록전입 ③ 계약서상의 확정일자
✅ 효과 : 보증금을 후순위에 우선하여 변제받음
3. 확정일자를 받는 의미
만약 확정일자를 받지 않으면 세입자는 보증금을 돌려받는 순서에서 밀릴 수 있습니다. 예를 들어, 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 돌려받기 위해서는 확정일자에 따라 권리가 결정됩니다. 확정일자를 받은 날짜에 따라 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 우선순위가 결정되므로, 확정일자를 받지 않은 세입자는 다른 채권자들보다 순서에서 밀려날 수 있습니다. 물론, 대항력이 있다면 온전하게 보증금을 반환 받을때까지 버틸 수는 있지만 해결될 때까지 재산적, 정신적 손해가 클것입니다.
4. 확정일자는 어떻게 받나요?
확정일자를 받는 방법은 간단합니다. 임대차 계약서를 작성한 후, 가까운 동사무소나 등기소를 방문하여 전입신고와 함께 계약서에 확정일자를 부여받으면 됩니다. 일반적으로 약 5분 안에 확정일자 도장이 찍힌 계약서를 돌려받을 수 있으며, 이때 발생하는 수수료는 약 600원 정도입니다.
요즘은 인터넷 등기소에서도 확정일자 신청이 가능하여, 시간과 장소에 구애받지 않고 편리하게 받을 수 있습니다.
방문없이 인터넷에서 전입신고와 확정일자 신청하는 방법을 안내드릴께요
먼저, 전입신고는 아래 그림과 같이 정부24에 접속해서 본인 인증 후 기존 집주소는 자동으로 나오니 새로 이사갈 집 주소를 입력하고 신청하시면 간단하게 전입신고를 마칠수 있습니다.
전자 확정일자를 부여받기 위해서는 먼저 대법원 인터넷등기소에 접속해야 합니다. 해당 시스템에 접속한 후, 필요한 정보를 입력하고 임대차 계약서를 업로드하면, 몇 단계만 거쳐 간편하게 확정일자가 부여됩니다.
아래 그림을 참조하시기 바랍니다.
또한, 인터넷등기소에서 전자 확정일자 부여신청을 한 경우에는 계약증서를 인터넷등기소에서 발급받을 수 있어요. 메뉴 경로는 확정일자-계약증서-발급하기 입니다.
5. 확정일자와 전입신고의 차이
많은 분들이 확정일자와 전입신고를 혼동하는 경우가 있는데, 두 개는 각각 다른 의미를 가집니다.
✅ 확정일자: 계약서가 특정 날짜에 작성되었음을 증명하는 것.
✅ 전입신고: 해당 집에 실거주하고 있음을 지방자치단체에 신고하는 것.
둘 다 매우 중요한 절차이며, 두 가지 모두를 완료해야 세입자는 대항력과 함께 우선변제권의 권리까지 확보하여 법적으로 확실하게 보호됩니다.
6. 확정일자의 법적 효력
확정일자는 법적으로 큰 효력을 가집니다. 세입자가 확정일자를 받은 후, 집주인이 파산하거나 부동산이 경매로 넘어갔을 경우에도 확정일자를 받은 세입자는 우선순위를 확보하게 됩니다. 이를 통해 세입자는 보증금을 보다 안전하게 돌려받을 수 있습니다.
맺음말
확정일자는 세입자의 권리를 보호하는 매우 중요한 절차입니다. 특히 전세나 월세 계약을 체결한 세입자라면 계약 체결 후 빠른 시일 내에 확정일자를 받는 것이 좋습니다. 이것은 나중에 생길 수 있는 여러 문제에 대비하는 안전장치로 작용하며, 세입자가 자신의 보증금을 지킬 수 있는 법적 수단입니다. 따라서 임대차 계약을 체결할 때는 전입신고와 함께 확정일자를 반드시 챙겨야 합니다. 이를 통해 세입자는 더 안심하고 안전하게 자신의 권리를 보호할 수 있습니다.